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对于房产投资，其实大家在意的点无非就是两点：保值（升值）+稳定收益；过去在国内买房，大家的买房逻辑是更看中房子的涨幅预期，但近几年，风向开始变了！

越来越多的人开始看重房子的收益回报，很多投资客都把手里租售比较低的房产抛售了，只留租售比高的房产在手里收租。

而导致风向转变的原因也很简单，因为大家对于市场的共识变了：房子涨不动了，大家也普遍认为，以后赚钱只会越来越难。那么当风险增加、收益下降的时候，资金避险的倾向会大幅提升。

当房产不涨的时候，该怎么评估手里的房子是不是优质资产呢？就是看租售比，看现金流回报。因此，那些即使已经不涨的房子，却能依靠高租售比带来的稳定现金流回报，所以还是非常吸引人。

只是从这一点上来看，国内不管哪个城市、99%的房子都不是优质资产，原理很简单：房价高、租金低，租金回报率（年租金/房价）只有1-2%。

而像曼谷这种国际一线城市，房价还略低于国内一线，租金却很高，租金回报率能到4-5%，不仅远高于国内的房产，甚至能跑赢大部分基金和股票。

这也是为什么疫情之后，越来越多的人将资产配置的眼光投向泰国。

本质上，这也是大家对于资产的认知重新归回理智，因为市场对安全资产的定义就是如此：只有每年能提供稳定的高于银行存款的现金流，并且没有什么下跌空间，才是真正的优质资产。

曼谷的房产市场呈朝阳走势，升值属性不再多做赘述，最关键的是，它的租售比也能吊打国内的一众一线城市。

今天，我们详细解析下，为什么曼谷的房产租金回报率能稳定的达到5%左右，而满足这样租售比的房产又都具备了哪些特质？

01为什么曼谷的房子有如此高的租金回报率？

根据泰国官方数据，曼谷的面积只有1500平方公里，是深圳的3/4，上海的1/4，北京的1/10，比起国内的一线城市小多了，但是常住人口1300万，每年旅游人口4000万。

相比之下，上海却只有2400万人口常住人口，可见曼谷的人口密度是比国内一线城市更大！

况且，曼谷作为泰国首都，不仅是泰国唯一的中心城市，也是东南亚第二大城市，可以说泰国90%的高收入人群都聚集在曼谷，当然也是泰国人工作、学习的第一选择城市，人口是长期流入的。

因此，这些广大“进城”打工的中青年在曼谷形成了本地的高密度人群，这让曼谷和中国一线城市类似，而这些泰国本土白领成为了曼谷的租房主力；

再加上，近年泰国愈发注重开放贸易，作为泰国唯一一个国际化都市，也有越来越多的跨国企业选择在曼谷入驻，同时带来了不少本国的员工，这些跨国工作者也都需要租房居住，因此，曼谷可以说根本不用发愁租客来源。

其次，曼谷另一个庞大的租房群体是旅居在泰国的外国人，比如在泰国读书的学生群体、养老人群和数字游民。

这些人在曼谷聚集、形成了大大小小的外国人聚集区，例如ekkamai就是著名的日韩聚集地，而辉煌则是中国人聚集的区域，也是每年来泰国旅居租房的外国人的首选租房区域。

可见，曼谷在泰国对于年轻人的虹吸属性和国际旅居城市的定位，是其稳定高租售比的核心底气。

02曼谷哪些房子的租金回报率可以达到5%以上？

1、曼谷市中心邻铁“白领公寓”

离地铁近，意味着出行便利，从“好出租”角度出发，的确如此，租客的首选也是离地铁近的优质公寓；

但由于曼谷的公寓大多提供免费接驳车，往返于地铁站和公寓间；因此是通常来讲：距离地铁站1公里以内的公寓，都在白领租客的考虑范围内。

其次，项目周边有大型企业、写字楼，也是好出租的标志之一。

即使是疫情期间，曼谷核心区域的国际企业以及国有企业，办公白领群体的数量依然是相较稳定的，写字楼周边的租住需求仍然稳定。

具备以上2点要素的“白领公寓”，只要入手的价格不太离谱，都能保证较高的租售比。

2、曼谷“学区房”

泰国的“学区房”与国内概念不同：国内的学区房意味着中小学名额，收益仅限于房产买卖本身；而在泰国，投资一间“学区房”则意味着以年为单位的稳定现金流+房产升值，双重收益。

疫情期间，最好出租、租金收益最为稳定、空置率最低的，莫过于曼谷的“学区房”—— 邻近大学和国际学校，有师生固定群体的租住需求。

稳定现金流从何而来？泰国的大学配置，与国内略有不同：大学普遍不提供或者提供少量宿舍，无法满足全部生源的需求。加之集体宿舍的质量一般，租金和学校周边一居室公寓的价位相差不多，大部分学生（尤其是私立大学）都会在学校附近租房住。

例如泰国的大学城兰实区域，不仅坐拥的高校众多，还有不少的政企驻扎于此，学校的学生、教职工以及政企的工作人员组成了庞大的租客群，租房需求非常旺盛。

因此，兰实附近的房子极易出租，尤其是学生公寓，常年以来几乎100%的出租率，出租回报率差不多每年都是在6%以上，极具投资价值。

3、曼谷“旅居度假房”

定期来泰国旅居度假的人非常注重生活的便利度，因此商圈配套成熟、方便出行和生活的区域最受欢迎！

比如周边一定要有大型的超市或者商场，房子自带健身场地、公园、游乐园或者适合活动的场所等等，以满足旅居人的日常生活、消费需求。

并且大部分旅居养老人群都有就医需求，泰国虽然是个发展中国家，但在医疗机构和服务方面，已经达到国际先进水准。因此，靠近那些著名国际医院的房子也非常好出租！