泰国公寓投资:租售比太香,远胜90%基金股票!

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对于房产投资,其实大家在意的点无非就是两点:保值(升值)+稳定收益;过去在国内买房,大家的买房逻辑是更看中房子的涨幅预期,但近几年,风向开始变了!

越来越多的人开始看重房子的收益回报,很多投资客都把手里租售比较低的房产抛售了,只留租售比高的房产在手里收租。

而导致风向转变的原因也很简单,因为大家对于市场的共识变了:房子涨不动了,大家也普遍认为,以后赚钱只会越来越难。那么当风险增加、收益下降的时候,资金避险的倾向会大幅提升。

当房产不涨的时候,该怎么评估手里的房子是不是优质资产呢?就是看租售比,看现金流回报。因此,那些即使已经不涨的房子,却能依靠高租售比带来的稳定现金流回报,所以还是非常吸引人。

只是从这一点上来看,国内不管哪个城市、99%的房子都不是优质资产,原理很简单:房价高、租金低,租金回报率(年租金/房价)只有1-2%。

而像曼谷这种国际一线城市,房价还略低于国内一线,租金却很高,租金回报率能到4-5%,不仅远高于国内的房产,甚至能跑赢大部分基金和股票。

这也是为什么疫情之后,越来越多的人将资产配置的眼光投向泰国。

本质上,这也是大家对于资产的认知重新归回理智,因为市场对安全资产的定义就是如此:只有每年能提供稳定的高于银行存款的现金流,并且没有什么下跌空间,才是真正的优质资产。

曼谷的房产市场呈朝阳走势,升值属性不再多做赘述,最关键的是,它的租售比也能吊打国内的一众一线城市。

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今天,我们详细解析下,为什么曼谷的房产租金回报率能稳定的达到5%左右,而满足这样租售比的房产又都具备了哪些特质?


01、为什么曼谷的房子

有如此高的租金回报率?

根据泰国官方数据,曼谷的面积只有1500平方公里,是深圳的3/4,上海的1/4,北京的1/10,比起国内的一线城市小多了,但是常住人口1300万,每年旅游人口4000万。

相比之下,上海却只有2400万人口常住人口,可见曼谷的人口密度是比国内一线城市更大!

况且,曼谷作为泰国首都,不仅是泰国唯一的中心城市,也是东南亚第二大城市,可以说泰国90%的高收入人群都聚集在曼谷,当然也是泰国人工作、学习的第一选择城市,人口是长期流入的。

因此,这些广大“进城”打工的中青年在曼谷形成了本地的高密度人群,这让曼谷和中国一线城市类似,而这些泰国本土白领成为了曼谷的租房主力;

再加上,近年泰国愈发注重开放贸易,作为泰国唯一一个国际化都市,也有越来越多的跨国企业选择在曼谷入驻,同时带来了不少本国的员工,这些跨国工作者也都需要租房居住,因此,曼谷可以说根本不用发愁租客来源。

其次,曼谷另一个庞大的租房群体是旅居在泰国的外国人,比如在泰国读书的学生群体、养老人群和数字游民。

这些人在曼谷聚集、形成了大大小小的外国人聚集区,例如ekkamai就是著名的日韩聚集地,而辉煌则是中国人聚集的区域,也是每年来泰国旅居租房的外国人的首选租房区域。

可见,曼谷在泰国对于年轻人的虹吸属性和国际旅居城市的定位,是其稳定高租售比的核心底气。


02、曼谷哪些房子的租金回报率

可以达到5%以上?

曼谷市中心邻铁“白领公寓”


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离地铁近,意味着出行便利,从“好出租”角度出发,的确如此,租客的首选也是离地铁近的优质公寓;

但由于曼谷的公寓大多提供免费接驳车,往返于地铁站和公寓间;因此是通常来讲:距离地铁站1公里以内的公寓,都在白领租客的考虑范围内。

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其次,项目周边有大型企业、写字楼,也是好出租的标志之一。

即使是疫情期间,曼谷核心区域的国际企业以及国有企业,办公白领群体的数量依然是相较稳定的,写字楼周边的租住需求仍然稳定。


具备以上2点要素的“白领公寓”,只要入手的价格不太离谱,都能保证较高的租售比。


Rama9区好房推荐

Ideo Rama9 Asoke

📍 RAMA9站450米

总价:393万泰铢(79.93万人民币)起


推荐理由

  1. 高潜力区域:位于Rama9新一代CBD,同时也是中国大使馆和华人聚集区,享优质且醇熟的配套,且目前房源已所剩不多,是最后的投资窗口期,非常适合华人投资;
  2. 近BTS:距离rama9地铁站只有350米,作为Rama9商圈核心区联合利华正对面最后的一块顶级住宅用地,Ideo在开盘时的封闭期就被代理、合作方和内部员工疯抢!
  3. 稀缺Loft户型:整个rama9区难得的loft户型,Rama 9区其他供给Loft户型的就是Chewathai项目,目前二手均价起码18万泰铢。而Ideo Rama 9 Asoke目前仍保持15w的单价,性价比非常高。【扫码咨询最新价格及优惠】


曼谷“学区房”

02、泰国的“学区房”与国内概念不同:国内的学区房意味着中小学名额,收益仅限于房产买卖本身;而在泰国,投资一间“学区房”则意味着以年为单位的稳定现金流+房产升值,双重收益。

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疫情期间,最好出租、租金收益最为稳定、空置率最低的,莫过于曼谷的“学区房”—— 邻近大学和国际学校,有师生固定群体的租住需求。

稳定现金流从何而来?泰国的大学配置,与国内略有不同:大学普遍不提供或者提供少量宿舍,无法满足全部生源的需求。加之集体宿舍的质量一般,租金和学校周边一居室公寓的价位相差不多,大部分学生(尤其是私立大学)都会在学校附近租房住。

例如泰国的大学城兰实区域,不仅坐拥的高校众多,还有不少的政企驻扎于此,学校的学生、教职工以及政企的工作人员组成了庞大的租客群,租房需求非常旺盛。

因此,兰实附近的房子极易出租,尤其是学生公寓,常年以来几乎100%的出租率,出租回报率差不多每年都是在6%以上,极具投资价值。


曼谷大学城好房推荐

Kave Town island

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📍 兰实地区曼谷大学城、距曼谷大学仅50米

总价:208万泰铢起(约40.83万人民币)

推荐理由

  1. 地理位置优越,有十所高校环绕,并且位于大学城的核心区域,还是主干道上,距离曼谷大学仅50米。是距离校园最近的公寓项目。
  2. 生活配套极其强大,全是为大学生提供的各类配套,属于大学生活片区。学生如果居住在这个公寓的话,基本上是学习与生活无缝对接,生活品质飙升。
  3. 强大的公共与娱乐设施,因为公寓本身体量较大,有整整7栋楼,足以构成一个大型生活社区。拥有50多项活动和娱乐设施,其面积超过8500平方米。【扫码咨询最新价格及优惠】


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定期来泰国旅居度假的人非常注重生活的便利度,因此商圈配套成熟、方便出行和生活的区域最受欢迎!

比如周边一定要有大型的超市或者商场,房子自带健身场地、公园、游乐园或者适合活动的场所等等,以满足旅居人的日常生活、消费需求。

并且大部分旅居养老人群都有就医需求,泰国虽然是个发展中国家,但在医疗机构和服务方面,已经达到国际先进水准。因此,靠近那些著名国际医院的房子也非常好出租!


湄南河岸度假好房推荐

sapphire sathorn-rama3蓝宝石

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📍 距BRT Wat Dan 城市快速巴士 500米

总价:408万泰铢(80.09万人民币)起


推荐理由

  1. 纵享河景与城景之隙,曼谷绿肺更是触手可及!
  2. 周边教育、医疗资源丰富,其中有什鲁斯伯国际学校、曼谷国王学院国际学校这样的顶尖国际学校;同时拥有像BNH 医院这样的一流的国际医疗机构,享受最优质的医疗服务;
  3. 公寓附近商业活动密集,莲花超市、尚泰百货等大型量贩店、商场林立,著名Terminal 21百货在拉玛3路的分馆也已经完工开业;【扫码咨询最新价格及优惠】


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